大咖分享|葛培健:群雄逐鹿,产业园区呈现六大新趋势

 

在“百年未有之大变局”的背景下,国家“十四五”战略规划把科技创新摆在现代化建设全局中的核心地位。作为科技创新的重要“载体”,近年来,尤其是2021年以来,产业园区的发展变化可谓风起云涌,受到了地方政府、产业巨头、资本大佬、传统房企等各方力量的持续关注。产业园区市场群雄逐鹿,呈现出六大新趋势。


1、行业属性上,去地产化,全面回归产业基础设施属性

 

2021年,华夏幸福危机、总部基地崩盘、紫光破产重整、北大方正重整、启迪控股股转……曾经业内奉为圭臬的“地产化”模式黯然破灭。

从产业地产的历程来看,大致经历了两次迭代:第一次迭代是在传统园区类地产开发基础上,赋予了其产业投资的功能;第二次迭代是目前最重要的行业特征,即平台化、生态化的大运营思维逐渐成型。产业地产从“空间提供商”向“时间合伙人”和“生态聚合者”加速转型,“产业地产”落脚点转移到了“产业”而非“地产”。归根结底,未来中国产业园区之间的竞争,其实就是产业生态圈的竞争。


2、参与主体上,国资主导、民资助推的“国民共建”格局正在形成

 

各类央企和地方国企为主导的国资全面进场,产业地产从地产往园区发展的趋势已相当明显。从各路央企大规模进军一级片区综合开发和二级园区开发,到各类经开区、高新区近年来对园区平台子弟兵做大做强做优的全力支持,再到华润置地携手中城新产业、中国金茂入股宏泰发展、中国电子联手普洛斯、南山集团宝湾产城合作中南高科等,国资主导、民资助推的“国民共建”格局正在形成。

 


      2021年5月,央企华润置地与中城新产业合资设立了“润城新产业”。目前,润城新产业的园区签约面积为300万平方米,运营面积200万平方米,已拿下了广东惠州华南生命健康科技(惠州)产业示范园、南浔(深圳)人才科创中心、雪花啤酒小镇等项目。

2021年6月,央企中国金茂(香港上市公司00817)收购中国宏泰发展(06166)29.9%股权,约合4.94亿股,代价约14.81亿港元。中国金茂成为中国宏泰发展第二大股东,并推荐了董事长人选。

2021年12月27日,央企中国电子与普洛斯在深圳签署战略合作协议。双方将发挥各自专业领域的资源和优势,在产业园区、产业物流、资产管理、产融结合、大数据中心、新能源等领域深度合作,构建互利共赢、可持续发展的战略合作伙伴关系。

2021年12月28日,国企中国南山开发(集团)旗下宝湾产城与中南高科在深圳举行了战略合作签约仪式。以双方的产业园开发战略布局为基础,合作范围包括但不限于产业园区联合开发、运营管理合作、共建产业基金等形式。

此外,上海的临港集团和张江高科,深圳的深投控,苏州的CSSD、新建元和苏高新集团等,无不是这类地方政府园区平台与区域产业经济互为支撑、良性互动的典范。

 


      各路央企国企对园区的跃跃欲试,背后是国家战略的强力推动,既能够保证国资资产规模的做大做强,又可以实施产业扶持,并拥有足够规模的空间载体,还能够通过资产、资本、资源联动来引导战略性新兴产业集聚,可谓一举三得。


3、发展区域上,规模化扩张遇阻,区域深耕优势显现

 

以往的园区规模化扩张,说到底,大都是一种“类房地产式”的标准化载体产品复制,赚的是工业用地让利成本与商品用房市场价格之间的剪刀差。产业园区则具有强烈的“非标”特性,不同区域的资源禀赋、产业属性、政策特点、要素条件等都有其独特性,不可能一套产品打天下。当面对各地政府不同诉求时,规模化扩张也必然带来资源的分散和专业团队管理力量的不足。

区域深耕模式优势尤为明显。首先,“深耕”意味着聚焦,资源聚焦、精力聚焦、专业聚焦、投资聚焦……最深入的理解本地的产业资源环境、政府施政习惯、产业客户需求,真正将企业发展与区域产业的发展绑定在一起,才能最大程度的争取本地政府的支持。其次,“深耕”意味着信任,只有在一个区域长期存在而不是卖完就撤,赚取的利润还会投回本地,而不是全国腾挪,才能真正赢得本地政府和企业客户的信任和认可。最后,“深耕”意味着积累,园区是一个需要持续积累的行业,绝不是把外地的成功产品和盈利模式搬过来,就能进行所谓“降维打击”的。所有的成功经验,都要与本地的产业特点和企业自身的核心稀缺资源禀赋相结合,才有可能打磨出最适合自己的独家商业模式。


4、园区功能上,综合性园区势弱,特色主题精品园成主流

 

回顾产业地产发展历程,走过的是一条产业定位从综合到主题,招商方向从宽泛到细分,产品形态从通用到专精之路。过去传统综合性园区享受的是低价工业用地的红利,导入的是本地存量的中小型企业,产业“集而不群”,园区产出率偏低。而特色主题精品园区具有明确产业主题,针对一个具体细分产业的特点,进行高度聚焦的产业配套体系搭建和产业链上下游资源整合,用精细化的运营服务去解决地方政府和入园企业真正痛点。即以产业竞争力为内核,在规划空间基底上打造特色高地,从而提升产业的集中度、显示度和标识度。因此,特色主题精品园当仁不让成为行业主流。

 


      如苏州医疗器械园,占地面积约1500亩,包括科研创新区、权威检测和评估机构区、综合配套区、医疗器械加速器、产业示范区等。园区集聚了800家国内外医疗器械创新型头部企业,包括中生北控、鱼跃医疗、美康盛德、乐普医疗、恒瑞医疗等上市公司,还包括德国卡瓦科尔、美国Hill-Rom等国际一流企业。其中高新技术企业81家,各类独角兽培育、瞪羚及瞪羚培育企业77家。

再如武汉光谷生物城,2021年产值超过1200亿元,集聚各类生物企业3000余家,在全国生物医药类园区中排名前五,是武汉继光电子信息之后,打造的第二个战略级千亿产业承载地。

 


      特色主题精品园区要满足以下条件:

一是要有清晰的产业规划和政策支持。满足政府支持的主导产业规划和城市产业发展趋势,选址时充分考虑到已有交通、产业、市场等要素匹配。

二是招商要有明确的产业门槛。园区内60%以上的企业属于非常明确的主导产业范畴,剩下的大部分也要以产业相关的上下游配套为主。

三是产业载体要有针对性。打造载体空间的层高、载重、柱间距、路面配比、转弯半径、电梯、卸货平台等满足产业需求的同时,又不会造成成本浪费。

四是产业配套要更加完善。打造基于产业本身核心需求的产业配套,如为智能制造企业设立智慧共享工厂,为集成电路企业统一配建危化品仓库。

五是产业运营要更加落地。园区产业集聚会使其平台性充分显现,园区运营者要成为细分产业的深入研究者和专家,体现运营服务内涵和价值。


5、经营方式上,分割销售日趋艰难,全持有+资本化蔚然成风

 

从政策趋势上来看,产业园区自持要求越来越严。一二线城市政府强制要求产业用地自持,北京、成都完全禁止园区载体分割销售行为,长三角、珠三角也有越来越多的城市对分割销售比例和门槛提出更高要求。而坚持长期主义,品质至上产业园区价值理念,以全自持园区资产的“威新模式”得到了地方政府和国际资本合作方的青睐。

行业逻辑要求产业园区自持比例提高,产业园区最终的盈利模式决定了具体的运营逻辑:分割散售项目清盘后,运营商很难再继续投入成本和资源做产业构建和园区运营。分割销售日趋艰难,全持有+资本化蔚然成风。

 


      一方面,产业园区开发主体IPO成为重要选择。2019年国务院印发11号文,提出积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市,自此园区开发主体IPO得到政策的大力支持。继2019年底中新发展在上海证券交易所主板上市后,2020年4月21日锦和商业在上海证券交易所主板成功上市、2021年2月10日德必集团在深圳证券交易所创业板上市,2021年5月12日,中南高科正式向香港联交所递交IPO申请书。

另一方面,公募REITs为园区资产证券化退出开辟了新通道。2021年6月21日,经历了十几年的翘首以盼,中国首批基础设施公募REITs成功登陆资本市场。首批5单产业地产公募REITs涉及基础资产总建筑面积达177.14万平方米,所有项目总估值144亿元,最终发行募资147亿元,全部投入在建和拟建产业园区、物流仓储等基础设施项目中。园区公募REITs不仅打通了存量园区资产退出渠道,更是从颠覆了开发与价值逻辑——有了公募REITs这个“锚”,园区开发运营就可以从拿地规划直到后续的建设、招商、运营每个环节,都按照公募REITs的资产标准和收益率逻辑发展。基础设施公募REITs上市以来平均涨幅超30%,目前内部报酬率大多低于4%,与底层ABS估值的偏离度大多也超过1.2倍,与募集估值的偏离度大多超过20%。高估值需要底层资产的高成长性支撑,但这与基础设施的底层属性不符,也需要防范“炒作风险”。但总而言之,得益于公募REITs试点的顺利推进,以及对优质经营性资产需求量较大的地方国资园区平台的快速成长,“全持有型园区+资产证券化退出”循环模式将迎来全面爆发期。

 

6、发展目标上,超越单纯产业园,向“产业+社区+文化”科创社区蝶变

 

纵观产业地产在历史长河中所处的发展方位,早已超越单纯的产业园,向“产业+社区+文化”的科创社区蝶变。各地对优质产业资源的竞争日益激烈,想要从外部招到一个稀缺好企业的可能性越来越小,需要付出的代价却越来越大。园区运营商要想保持在一个区域的持续竞争力,只靠单纯的研发或者生产业态已经不足以支撑,需要从科创、研发、生产、市场等全生命周期维度进行全面布局,形成以“产业+社区+文化”的基础底座,依托众创到孵化,再到加速和生产等全链条的产业生态上寻求内生产业增量,通过区域特有的文化形成园区持久的生命力。

如传化科技城,总面积3.78平方公里,聚焦生命科学产业,依托国际化生活配套、全生命周期高能级产业平台,已基本形成具有“资源深度链接、企业相互赋能、平台开放共享、产业共生成长”为特征的“国际科创社区+产业生态”的传化样板,服务科学家和科创企业发展,培育“科创社区开发建设+创新投资运营+资产证券化增值”的多元盈利模式,共享创新发展。

 

来源:中潜咨询

 

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